导读

合理分析研究2022年经济工作

12月6日，支持住房政治中共中央政治局召开会议，合理分析研究2022年经济工作。需求循环信号会议提出，首提要推进保障性住房建设，良性支持商品房市场更好满足购房者的议释合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。支持住房政治

和7月的合理政治局会议相比，此次会议关于房地产的需求循环信号表述有较大变化。7月政治局会议在谈到房地产时表示，首提要坚持房子是良性用来住的、不是议释用来炒的定位，稳地价、支持住房政治稳房价、合理稳预期，需求循环信号促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

对比两次会议的表述，分析师认为，房地产调控最紧的时刻可能已经过去，下一步的重点是“促进房地产业健康发展和良性循环”。

房地产调控或迎来边际宽松

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认指出，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合央行宣布下调存款准备金率的消息，将对房地产市场带来利好。

12月6日，中国人民银行宣布将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金约1.2万亿元，更好支持实体经济。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“支持”一词具有非常强的信号意义，后续各类政策包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都会给予配合。

今年4月以来楼市调控持续升级，各地出台的限购、限售、二手房指导价、控制房贷等等措施不一而足。据中原地产统计，截止到11月15日，2021年全国房地产调控次数高达550次，刷新历史纪录。

在密集高压的调控之下，下半年以来多地成交量出现断崖式下跌。中指研究院数据显示，今年第三季度，重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%，整体成交规模低于近5年同期平均水平，个别城市单月成交量跌至近十年最低值。

许小乐表示，在这一轮调控之下，部分合理住房需求也受到抑制，如果这些需求长期被压制，不利于房地产市场平稳发展。因此，这次政治局会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。“预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。”他说。

中指研究院也认为，明年刚需和改善性住房的资金需求将得到更好地满足。“部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短；另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前地方偏紧的政策有望迎来微调改善，促进房地产业健康发展。”中指研究院称。

分析师强调，边际宽松不是全面宽松，“房住不炒”仍是政策的主基调。在中国追求高质量发展、实现共同富裕目标的过程中，不要再臆想政策会对房地产行业“放水”。

政治局会议首次提及“良性循环”

昨天会议的第二个看点是“促进房地产业健康发展和良性循环”，“良性循环”这个词是首次出现在中央政治局会议层面。

11月24日出版的《人民日报》发表了中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤《必须实现高质量发展》一文，文章中也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

业内人士指出，中央在一个月内连续提及“良性循环”，表明监管层已关注到当前房地产市场循环路径遇阻带来的风险。

“下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。”中指研究院称。

房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付。从土地出让环节来看，当前供地循环不畅，土地出让频频流拍，开发商拿地情绪不高；从开发环节来看，由于资金链紧张，开发商开工积极性不高；从交易环节来看，因为银行贷款被限制，加上房价上涨预期不再，导致买房需求受到影响。

严跃进表示，过去讲房地产政策，主要是提“平稳健康发展”的目标，而此次增加了一个新目标，即良性循环。“房地产市场的良性循环很关键，市场不好会引起房企的爆雷风险，房企的风险会转嫁到购房者身上，购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。”

红塔证券分析师李奇霖指出，尽管长期来看，中国经济转型要逐步“去地产化”，尽管“房住不炒”战略的大方向坚定不移，但短期来看，房子过快减值显然不利于金融风险防范，一方面金融机构有不少的房地产信用敞口，另一方面，房子是非常重要的抵押品。因此，针对房地产调控的措施需要修正，把“恶性循环”变成“良性循环”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长。因此，央行全面降准也有增加资金润滑剂对循环链条进行疏通的目的。他预计，今年年底房地产市场开始走稳，明年一季度出现小幅回升。但也只是小幅反弹，而不是趋势性反转。